Auditoría financiera de empresas constructoras e inmobiliarias en Perú: Riesgos clave según las NIAs

Auditoría financiera de empresas constructoras e inmobiliarias en Perú: riesgos clave según las NIAs

El sector construcción e inmobiliario en Perú presenta características contables, tributarias y operativas que lo convierten en una de las industrias con mayor exposición a riesgos de incorrección material en los estados financieros. La combinación de proyectos de largo plazo, valorizaciones periódicas, costos indirectos, anticipos de clientes, adquisición de terrenos, subcontratación, financiamiento bancario y cumplimiento regulatorio exige una auditoría financiera especializada y alineada con las Normas Internacionales de Auditoría (NIAs).

En empresas constructoras e inmobiliarias, no basta con revisar saldos contables. El auditor debe comprender el modelo de negocio, la estructura contractual, el avance real de obra, la documentación técnica, los flujos de caja proyectados y la razonabilidad de las estimaciones contables. Esto es especialmente relevante en Perú, donde muchas empresas ejecutan obras privadas, proyectos multifamiliares, habilitaciones urbanas o contratos con entidades del Estado, cada uno con riesgos distintos.

En este artículo desarrollamos los riesgos clave de auditoría financiera en constructoras e inmobiliarias peruanas, tomando como marco principal las NIAs y complementando con referencias contables y legales aplicables en el país.

¿Por qué la auditoría del sector construcción e inmobiliario requiere un enfoque especial?

Las empresas de este sector presentan operaciones complejas que afectan directamente la planeación y ejecución de la auditoría. Entre las más relevantes se encuentran:

• Reconocimiento de ingresos por venta de inmuebles, ejecución de obras o servicios vinculados al desarrollo inmobiliario.
• Estimación de costos pendientes para concluir proyectos.
• Valorización de inventarios, obras en curso, terrenos y unidades no vendidas.
• Capitalización de costos financieros y otros desembolsos asociados al desarrollo.
• Uso intensivo de subcontratistas, retenciones, adelantos y valorizaciones.
• Riesgos tributarios vinculados al IGV, Impuesto a la Renta, detracciones y comprobantes de pago.
• Contingencias legales por contratos, arbitrajes, saneamiento físico-legal y reclamos de clientes.

Desde la perspectiva de auditoría, estos factores exigen aplicar con especial rigurosidad la NIA 315, Identificación y valoración de los riesgos de incorrección material mediante el conocimiento de la entidad y de su entorno, así como la NIA 330, Respuestas del auditor a los riesgos valorados.

Principales NIAs aplicables a la auditoría de constructoras e inmobiliarias

Riesgo clave 1: reconocimiento inadecuado de ingresos

Uno de los riesgos más sensibles en el sector es el reconocimiento de ingresos. En constructoras, puede existir presión por mostrar resultados positivos para cumplir con covenants bancarios, atraer inversionistas o sostener líneas de crédito. En inmobiliarias, el riesgo suele concentrarse en ventas registradas sin que se hayan cumplido adecuadamente las condiciones contractuales o contables para su reconocimiento.

Desde el enfoque contable, suele ser necesario evaluar la aplicación de la NIIF 15, Ingresos de actividades ordinarias procedentes de contratos con clientes, especialmente para determinar:

• La identificación de obligaciones de desempeño.
• El momento del reconocimiento del ingreso.
• La medición del precio de la transacción.
• La existencia de contraprestaciones variables, penalidades o bonificaciones.

La NIA 240 presume un riesgo de fraude en el reconocimiento de ingresos, por lo que el auditor debe diseñar procedimientos específicos para responder a esta área.

Señales de alerta frecuentes

• Ventas de departamentos registradas con contratos incompletos o con cláusulas suspensivas no resueltas.
• Ingresos por avance de obra sustentados en reportes internos sin validación técnica independiente.
• Notas de crédito emitidas después del cierre por anulaciones o renegociaciones significativas.
• Reconocimiento de ingresos por valorizaciones no aprobadas por el cliente.

Ejemplo práctico

Una inmobiliaria en Lima registra en diciembre ventas por S/ 4,500,000 correspondientes a 8 departamentos separados por clientes mediante minuta, pero 3 operaciones estaban sujetas a aprobación final del crédito hipotecario en enero del año siguiente. Si la empresa reconoció el total como ingreso sin evaluar adecuadamente la transferencia de control ni las condiciones del contrato, existe un riesgo de sobreestimación de ingresos y cuentas por cobrar. En este caso, el auditor debe revisar contratos, cronogramas de pago, desembolsos bancarios y entrega efectiva de unidades.

Riesgo clave 2: subestimación o mala asignación de costos de obra

En constructoras, la determinación del costo de ventas y del valor de las obras en curso depende de la correcta acumulación de materiales, mano de obra, subcontratos, equipos, gastos generales de obra y otros costos atribuibles. Un error en la asignación puede distorsionar gravemente la utilidad del período.

La auditoría debe evaluar si los costos:

• Corresponden realmente al proyecto auditado.
• Están sustentados con comprobantes de pago válidos.
• Se encuentran devengados en el período correcto.
• No incluyen gastos administrativos o comerciales indebidamente capitalizados.

Aquí son relevantes la NIA 500, Evidencia de auditoría, y la NIA 330, al definir pruebas de detalle y procedimientos analíticos.

Errores comunes en Perú

• Traslado de costos entre obras para mejorar márgenes de un proyecto específico.
• Capitalización de gastos de oficina central como si fueran costos directos de obra.
• Registro tardío de valorizaciones de subcontratistas.
• Omisión de provisiones por trabajos ejecutados y no facturados al cierre.

Ejemplo práctico

Una constructora que ejecuta un edificio multifamiliar en Arequipa activa como parte del costo del proyecto S/ 280,000 por gastos de publicidad, comisiones de venta y remuneraciones del área comercial. Si estos conceptos no cumplen con los criterios de capitalización, el inventario o la obra en curso estaría sobrevaluada. El auditor debe reconciliar el mayor de costos con la naturaleza de cada desembolso y contrastarlo con la política contable de la empresa.

Riesgo clave 3: valorización incorrecta de inventarios, obras en curso y propiedades

En empresas inmobiliarias, los inventarios pueden incluir terrenos, departamentos terminados, estacionamientos, locales comerciales y proyectos en desarrollo. En constructoras, es frecuente encontrar obras en curso, materiales en almacén y activos destinados a proyectos específicos.

La medición de estos rubros debe analizarse a la luz de la NIC 2, Inventarios, y en algunos casos de la NIC 23, Costos por préstamos y la NIC 36, Deterioro del valor de los activos. Desde la auditoría, la NIA 540 cobra especial importancia por el uso de estimaciones.

Riesgos habituales

• Terrenos registrados por importes que no reflejan problemas de saneamiento legal o limitaciones de uso.
• Departamentos terminados con lento movimiento, pero sin evaluar valor neto realizable.
• Obras paralizadas que continúan valorizadas sin reconocer deterioro.
• Costos financieros capitalizados por periodos mayores a los permitidos.

Ejemplo práctico

Una inmobiliaria mantiene 12 departamentos terminados en Trujillo valorizados en libros por S/ 6,800,000. Sin embargo, el mercado local se desaceleró y las últimas ventas comparables muestran precios 12% menores, además de mayores gastos de cierre y comisiones. El auditor debe evaluar si existe una pérdida por desvalorización y si el valor neto realizable es menor que el costo registrado.

Riesgo clave 4: estimaciones contables poco razonables

Las constructoras e inmobiliarias dependen intensamente de estimaciones: costos para terminar obras, provisiones por garantías, contingencias por arbitrajes, pérdidas esperadas en cuentas por cobrar, deterioro de activos y valor neto realizable. Una estimación sesgada puede alterar significativamente los estados financieros.

La NIA 540, Auditoría de estimaciones contables y de la información relacionada a revelar, exige al auditor evaluar el método, los supuestos y los datos utilizados por la gerencia, así como el posible sesgo de la administración.

Áreas sensibles

• Costos para concluir proyectos: especialmente cuando el presupuesto original ya no refleja precios actuales de acero, cemento o mano de obra.
• Provisiones por garantías postventa: comunes en proyectos inmobiliarios por acabados, instalaciones sanitarias o filtraciones.
• Contingencias legales: arbitrajes con clientes, subcontratistas o municipalidades.
• Cobrabilidad: cuentas por cobrar a clientes, consorcios o entidades públicas.

Ejemplo práctico

Una constructora reporta una obra al 92% de avance, pero mantiene un presupuesto pendiente de solo S/ 350,000 para concluirla. Durante la auditoría, el residente de obra informa que faltan trabajos eléctricos, ascensores y acabados por un valor estimado de S/ 900,000. Esta diferencia impacta directamente en el margen del proyecto y podría requerir un ajuste material.

Riesgo clave 5: debilidades de control interno en subcontratación y valorizaciones

El sector construcción opera con múltiples proveedores y subcontratistas, lo que incrementa los riesgos de errores y fraude: duplicidad de pagos, valorizaciones infladas, servicios no ejecutados, compras fuera de presupuesto o acuerdos no formalizados.

La NIA 315 y la NIA 330 requieren entender y probar los controles relevantes sobre aprobación de contratos, órdenes de compra, conformidad de servicios, valorizaciones y desembolsos.

Controles que el auditor debería revisar

• Aprobación formal de subcontratos y adendas.
• Conciliación entre avance físico y valorización económica.
• Segregación de funciones entre obra, logística, contabilidad y tesorería.
• Control de adelantos otorgados y amortización en valorizaciones posteriores.
• Revisión de detracciones y retenciones aplicables.

Ejemplo práctico

En una obra de oficinas en San Isidro, la empresa paga S/ 150,000 a un subcontratista por una valorización aprobada solo por el residente de obra, sin visto bueno de oficina técnica ni sustento fotográfico. Si luego se detecta que el avance real era menor, el pago estaría sobreestimado. El auditor debe verificar el circuito de aprobación y la evidencia técnica de los servicios ejecutados.

Riesgo clave 6: contingencias legales, contractuales y regulatorias

Las empresas del sector suelen enfrentar arbitrajes, penalidades por incumplimiento, observaciones municipales, reclamos de clientes, controversias por linderos, saneamiento físico-legal y disputas con proveedores. Muchas veces estos hechos no se reflejan oportunamente en la contabilidad.

La NIA 501, Evidencia de auditoría – consideraciones específicas para determinadas áreas, resulta relevante para litigios y reclamaciones, mientras que la NIA 540 y la NIC 37, Provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes, orientan el análisis contable.

En el contexto peruano, además, es clave revisar obligaciones vinculadas a licencias, habilitaciones, independizaciones y conformidad de obra, porque cualquier incumplimiento puede afectar la capacidad de venta o entrega del proyecto.

Ejemplo práctico

Una inmobiliaria ha vendido 20 unidades de un proyecto en Chiclayo, pero al cierre aún mantiene observaciones municipales para la conformidad de obra. Si estas observaciones implican costos adicionales materiales o retrasan la entrega a los clientes, el auditor debe evaluar provisiones, revelaciones y posibles impactos en ingresos.

Riesgo clave 7: cumplimiento tributario en Perú

La auditoría financiera no reemplaza una fiscalización tributaria, pero sí debe considerar contingencias fiscales que puedan generar pasivos materiales. En constructoras e inmobiliarias peruanas, las áreas de mayor riesgo suelen ser:

• IGV en ventas de inmuebles gravadas y uso del crédito fiscal.
• Impuesto a la Renta y diferencias temporarias o permanentes.
• Detracciones aplicables a servicios de construcción y otros servicios vinculados.
• Fehaciencia del gasto y sustento documental de adquisiciones.
• Bancarización de operaciones.

En materia legal peruana, el auditor debe considerar, entre otras normas, el Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por Decreto Supremo N.° 179-2004-EF, especialmente el Artículo 37 sobre deducción de gastos; así como el Texto Único Ordenado de la Ley del IGV e ISC, aprobado por Decreto Supremo N.° 055-99-EF, incluyendo el Artículo 18 sobre crédito fiscal y el Artículo 19 sobre requisitos sustanciales y formales. También resulta clave la Ley N.° 28194, Ley para la lucha contra la evasión y para la formalización de la economía, particularmente el Artículo 5 sobre medios de pago.

Ejemplo práctico

Una constructora deduce S/ 420,000 por servicios de maquinaria y movimiento de tierras. Durante la auditoría se observa que parte de los pagos se realizó sin medios de pago bancarios, pese a superar los límites legales, y que algunos proveedores no acreditan capacidad operativa. Esto puede generar reparos tributarios y contingencias que deban provisionarse o revelarse.

Riesgo clave 8: empresa en funcionamiento y presión financiera

Muchas constructoras e inmobiliarias operan con alto apalancamiento, flujos ajustados y dependencia de preventas o desembolsos bancarios. Una paralización de obra, una caída en ventas o un incremento de costos puede comprometer la continuidad del negocio.

La NIA 570, Empresa en funcionamiento, exige al auditor evaluar si existe incertidumbre material relacionada con la capacidad de la entidad para continuar operando.

Indicadores de alerta

• Retrasos significativos en la colocación de unidades inmobiliarias.
• Incumplimiento de covenants con bancos.
• Flujos de caja negativos recurrentes.
• Dependencia de aportes de socios para terminar obras.
• Procesos judiciales o embargos relevantes.

Ejemplo práctico

Una empresa inmobiliaria en Lima Norte mantiene un proyecto al 75% de avance y necesita S/ 3,200,000 adicionales para concluirlo, pero solo ha vendido el 40% de las unidades y su banco ha suspendido nuevos desembolsos por incumplimiento de ratios financieros. El auditor debe analizar proyecciones, cartas de respaldo, planes de refinanciamiento y la suficiencia de las revelaciones en los estados financieros.

Procedimientos de auditoría recomendados en el sector

Una auditoría efectiva en constructoras e inmobiliarias debe combinar procedimientos financieros, operativos, técnicos y legales. Entre los más útiles se encuentran:

• Revisión detallada de contratos de obra, compraventa, fideicomisos y financiamiento.
• Visitas a obra para contrastar avance físico con registros contables.
• Pruebas de corte de ingresos, costos y valorizaciones al cierre.
• Confirmación de saldos con clientes, bancos, abogados y proveedores relevantes.
• Revisión de presupuestos, cronogramas y reportes de ingeniería.
• Análisis de márgenes por proyecto y comparación con periodos anteriores.
• Evaluación del valor neto realizable de unidades terminadas y terrenos.
• Revisión tributaria focalizada en operaciones de mayor riesgo.

Tabla resumen: riesgos y respuesta del auditor

Buenas prácticas para empresas constructoras e inmobiliarias en Perú

Desde la experiencia en auditoría y consultoría, las empresas del sector pueden reducir significativamente sus riesgos si implementan las siguientes prácticas:

• Contabilidad por proyecto con centros de costo claramente definidos.
• Presupuestos actualizados y conciliados con contabilidad de manera mensual.
• Políticas formales para reconocimiento de ingresos y capitalización de costos.
• Expedientes completos por proyecto: contratos, adendas, licencias, planos, valorizaciones y actas.
• Comités periódicos de seguimiento de obra, ventas, cobranzas y contingencias.
• Evaluación oportuna del valor neto realizable y deterioro de activos.
• Revisión tributaria preventiva antes del cierre anual.

Conclusión

La auditoría financiera de empresas constructoras e inmobiliarias en Perú exige un enfoque técnico, sectorial y basado en riesgos. Las NIAs, especialmente la NIA 240, NIA 315, NIA 330, NIA 500, NIA 540 y NIA 570, proporcionan el marco adecuado para identificar áreas críticas como ingresos, costos de obra, inventarios, estimaciones, contingencias, cumplimiento tributario y continuidad del negocio.

En un sector donde una sola estimación errónea puede afectar millones de Soles y comprometer decisiones de bancos, inversionistas y socios, contar con una auditoría especializada no solo ayuda a cumplir con obligaciones financieras, sino también a fortalecer la gestión y prevenir contingencias futuras.

Si su empresa constructora o inmobiliaria necesita una auditoría financiera con enfoque técnico, tributario y alineado a las NIAs, en Carlos Lingan & Asociados S.C. podemos ayudarle. Para consultas, escríbanos a auditor@carloslingan.pe.