NIIF 16: Arrendamientos — Cómo contabilizar el leasing operativo y financiero paso a paso

Introducción

La NIIF 16: Arrendamientos cambió de manera importante la forma en que las empresas reconocen los contratos de arrendamiento en sus estados financieros. Antes de su entrada en vigor, muchos contratos que en la práctica representaban financiamiento o uso prolongado de activos se registraban simplemente como gasto de alquiler. Hoy, salvo algunas excepciones, el arrendatario debe reconocer un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento.

Para las empresas peruanas, esto tiene efectos directos en indicadores financieros, endeudamiento, EBITDA, presentación de estados financieros y toma de decisiones. También exige revisar contratos de alquiler de locales, oficinas, vehículos, maquinaria, equipos de cómputo e incluso almacenes.

En este artículo desarrollaremos, de forma práctica, cómo contabilizar un leasing operativo y financiero bajo NIIF 16, paso a paso, con ejemplos aplicados a la realidad peruana.

¿Qué es la NIIF 16: Arrendamientos?

La NIIF 16: Arrendamientos establece los principios para el reconocimiento, medición, presentación e información a revelar de los arrendamientos. Su objetivo es que las entidades proporcionen información fiel sobre las transacciones de arrendamiento, reflejando los derechos y obligaciones derivados de dichos contratos.

Desde la perspectiva del arrendatario, la gran novedad es que desaparece, en términos generales, la distinción contable entre arrendamiento operativo y arrendamiento financiero que existía bajo la NIC 17. Ahora, la mayoría de arrendamientos se reconocen en el estado de situación financiera.

Desde la perspectiva del arrendador, sí se mantiene la clasificación entre:

• Arrendamiento financiero
• Arrendamiento operativo

Alcance de la NIIF 16

La NIIF 16 aplica a contratos que otorgan el derecho a controlar el uso de un activo identificado durante un periodo de tiempo a cambio de una contraprestación.

Sin embargo, existen excepciones prácticas para el arrendatario, principalmente:

• Arrendamientos de corto plazo (12 meses o menos, sin opción de compra).
• Arrendamientos de activos de bajo valor, como algunos equipos pequeños o mobiliario de escaso importe.

En estos casos, la empresa puede reconocer el pago como gasto lineal, sin registrar activo ni pasivo.

¿Cómo identificar si un contrato contiene un arrendamiento?

Antes de contabilizar, la empresa debe evaluar si el contrato contiene un arrendamiento. Para ello, deben cumplirse dos condiciones:

1. Debe existir un activo identificado.
2. El cliente debe tener el derecho a controlar el uso de ese activo durante el periodo del contrato.

Por ejemplo, si una empresa en Trujillo alquila una oficina específica en un edificio determinado por 5 años, existe un activo identificado. Si además decide cómo usar ese espacio y obtiene sustancialmente todos los beneficios económicos de su uso, estamos ante un arrendamiento bajo NIIF 16.

Diferencia entre leasing operativo y financiero: visión práctica

Aunque para el arrendatario la NIIF 16 unifica el tratamiento contable, en la práctica muchos empresarios y contadores en Perú siguen usando los términos “leasing operativo” y “leasing financiero”. Por ello, conviene aclarar su uso.

En el arrendatario

Bajo NIIF 16, ambos generalmente se registran de manera similar: como un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento, salvo excepciones.

En el arrendador

La clasificación sigue siendo relevante:

• Arrendamiento financiero: transfiere sustancialmente todos los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad del activo.
• Arrendamiento operativo: no transfiere sustancialmente dichos riesgos y ventajas.

Tabla comparativa: tratamiento contable bajo NIIF 16

Paso a paso para contabilizar un arrendamiento en el arrendatario

1. Identificar el contrato y el plazo del arrendamiento

Se debe determinar:

• Fecha de inicio
• Plazo no cancelable
• Prórrogas razonablemente ciertas
• Opciones de terminación

Este análisis exige juicio profesional. Por ejemplo, si una empresa ha invertido S/ 120,000 en acondicionar un local comercial en Lima, es probable que ejerza una prórroga pactada, por lo que el plazo del arrendamiento podría incluir ese periodo adicional.

2. Determinar los pagos del arrendamiento

Se incluyen, entre otros:

• Pagos fijos
• Pagos variables que dependan de un índice o tasa
• Importes esperados a pagar por garantías de valor residual
• Precio de ejercicio de una opción de compra, si es razonablemente cierto ejercerla
• Penalidades por terminación, si corresponde

No se incluyen, por regla general, pagos variables vinculados al nivel de ventas o uso futuro, salvo que dependan de un índice o tasa.

3. Determinar la tasa de descuento

La empresa debe usar:

• La tasa de interés implícita en el arrendamiento, si puede determinarse; o
• La tasa incremental de endeudamiento del arrendatario.

En Perú, cuando la tasa implícita no es fácilmente identificable, muchas empresas utilizan su tasa incremental considerando el costo de financiamiento bancario en Soles (S/), plazo y perfil de riesgo.

4. Medir el pasivo por arrendamiento

El pasivo se mide al valor presente de los pagos futuros del arrendamiento.

5. Medir el activo por derecho de uso

El activo incluye:

• El importe inicial del pasivo por arrendamiento
• Pagos efectuados antes o en la fecha de comienzo, menos incentivos recibidos
• Costos directos iniciales
• Estimaciones de desmantelamiento o restauración, cuando corresponda

6. Registrar la medición posterior

Luego del reconocimiento inicial:

• El pasivo se incrementa por intereses y se reduce por pagos efectuados.
• El activo por derecho de uso se deprecia conforme a la NIC 16: Propiedades, Planta y Equipo, salvo que otra norma resulte aplicable.

Ejemplo práctico: leasing operativo de local comercial

Una empresa de servicios en Chiclayo alquila un local para oficina por 3 años. Los pagos son de S/ 8,000 mensuales, al final de cada mes. No hay opción de compra. La tasa incremental anual es 10%.

Para simplificar, asumamos que el valor presente de los pagos equivale a S/ 248,000.

Reconocimiento inicial

Registro posterior del primer mes

Supongamos un interés mensual aproximado de S/ 2,067 y depreciación mensual lineal de S/ 6,889.

Observe que, a diferencia del tratamiento antiguo, ya no se reconoce simplemente un gasto de alquiler de S/ 8,000. Ahora el efecto se divide entre depreciación e interés.

Ejemplo práctico: leasing financiero de maquinaria

Una empresa industrial en Arequipa celebra un contrato de leasing por una máquina valorizada en S/ 500,000, a 5 años, con opción de compra al final. El contrato establece cuotas anuales y, por sus características, claramente representa un financiamiento.

Bajo NIIF 16, para el arrendatario el tratamiento será igualmente el reconocimiento de un derecho de uso y un pasivo por arrendamiento.

Asiento inicial

Posteriormente, la empresa reconocerá:

• Depreciación del derecho de uso
• Intereses sobre el pasivo
• Reducción del pasivo con cada cuota pagada

Si la opción de compra es razonablemente cierta de ser ejercida, la depreciación del activo por derecho de uso se calculará considerando la vida útil del activo, no solo el plazo del arrendamiento.

¿Cómo contabiliza el arrendador?

Arrendamiento operativo

El arrendador mantiene el activo en su estado de situación financiera y reconoce ingresos por arrendamiento de forma lineal o según otro patrón sistemático representativo.

Arrendamiento financiero

El arrendador da de baja el activo subyacente y reconoce una inversión neta en el arrendamiento, registrando ingresos financieros durante el plazo contractual.

Tabla comparativa: arrendador operativo vs financiero

Excepciones prácticas permitidas por la NIIF 16

Arrendamientos de corto plazo

Si el plazo es de 12 meses o menos y no existe opción de compra, la empresa puede reconocer el pago como gasto.

Activos de bajo valor

Por ejemplo, una ONG en Perú que arrienda impresoras pequeñas o laptops de valor reducido podría aplicar esta exención, siempre que sea consistente con la política contable adoptada.

Impacto en indicadores financieros

La NIIF 16 no solo cambia asientos contables. También modifica la lectura del negocio:

• Mayor activo total
• Mayor pasivo total
• Mejora del EBITDA, porque el antiguo gasto de alquiler se reemplaza por depreciación e intereses
• Cambios en ratios de endeudamiento
• Cambios en covenants bancarios

En una empresa peruana que arrienda varios locales, este efecto puede ser material al momento de negociar con bancos, inversionistas o casas matrices.

Implicancias tributarias en Perú

Es importante precisar que el tratamiento contable bajo NIIF 16 no siempre coincide automáticamente con el tratamiento tributario. Por ello, la empresa debe analizar diferencias temporarias y permanentes.

En materia tributaria peruana, la base para la determinación del Impuesto a la Renta se rige por la Ley del Impuesto a la Renta, aprobada por el Decreto Supremo N.° 179-2004-EF. En particular, el principio general de causalidad se encuentra en el artículo 37, que permite deducir gastos necesarios para producir y mantener la fuente.

Asimismo, para efectos de depreciación tributaria, debe revisarse el artículo 39 de la Ley del Impuesto a la Renta y las disposiciones reglamentarias aplicables. En ciertos contratos de arrendamiento financiero, también corresponde evaluar la normativa específica y los requisitos formales del contrato.

Adicionalmente, la obligación de llevar contabilidad conforme a principios de contabilidad generalmente aceptados se vincula con la Ley General de Sociedades, Ley N.° 26887, particularmente el artículo 223, referido a la preparación de estados financieros al cierre del ejercicio.

Por ello, en la práctica peruana es común que la empresa lleve un control de:

• Contabilidad financiera bajo NIIF 16
• Base tributaria para Impuesto a la Renta
• Diferencias temporarias bajo la NIC 12: Impuesto a las Ganancias

Errores frecuentes al aplicar la NIIF 16

• No identificar contratos que en apariencia son de servicios, pero contienen un arrendamiento.
• Omitir periodos de renovación razonablemente ciertos.
• Usar una tasa de descuento inadecuada.
• No separar componentes de servicio y arrendamiento cuando corresponde.
• No actualizar el pasivo cuando cambian las condiciones del contrato.
• No evaluar el impacto tributario y de impuesto diferido.

Ejemplo práctico: empresa peruana con múltiples arrendamientos

Una cadena de boticas con 12 locales arrendados en Lima, Piura y Cajamarca venía registrando un gasto mensual total de alquiler de S/ 96,000. Al aplicar NIIF 16, reconoce activos por derecho de uso y pasivos por arrendamiento por más de S/ 2 millones.

¿Qué cambió en la práctica?

• Su EBITDA mejoró, porque dejó de reconocer gasto de alquiler operativo.
• Su ratio de endeudamiento aumentó.
• Tuvo que renegociar indicadores con el banco.
• Debió implementar un control detallado por contrato, sede, tasa y plazo.

Este tipo de situaciones es muy común en retail, educación, salud, transporte, agroindustria y organizaciones sin fines de lucro que alquilan sedes o equipos.

Normas relacionadas que conviene revisar

• NIIF 16: Arrendamientos
• NIC 16: Propiedades, Planta y Equipo
• NIC 36: Deterioro del Valor de los Activos
• NIC 12: Impuesto a las Ganancias
• NIIF 7: Instrumentos Financieros: Información a Revelar, en lo aplicable a riesgos financieros y obligaciones

Recomendaciones para una implementación ordenada

1. Elaborar un inventario de contratos

No solo de leasing bancario. También alquileres de oficinas, locales, vehículos, servidores, almacenes y equipos.

2. Definir políticas contables

Por ejemplo, criterios para activos de bajo valor, tasas de descuento y tratamiento de renovaciones.

3. Evaluar impacto en sistemas y reportes

Muchas empresas aún usan hojas de cálculo manuales, lo que aumenta el riesgo de error.

4. Revisar implicancias tributarias y societarias

La contabilidad financiera debe conciliarse con el tratamiento tributario y con la adecuada presentación de estados financieros.

5. Capacitar al área contable y financiera

La correcta aplicación de NIIF 16 requiere coordinación entre contabilidad, tesorería, legal y gerencia.

Conclusión

La NIIF 16: Arrendamientos transformó la contabilización del leasing operativo y financiero, especialmente para el arrendatario. Hoy, la mayoría de contratos de arrendamiento deben reflejarse en el balance mediante un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento, lo que mejora la transparencia financiera pero también exige mayor análisis técnico.

Para las empresas peruanas, la clave está en identificar correctamente los contratos, medir adecuadamente los pagos futuros, seleccionar una tasa de descuento razonable y mantener un control permanente de las modificaciones contractuales. Además, es indispensable evaluar el impacto tributario y las diferencias con la normativa fiscal peruana.

Si su empresa necesita apoyo para implementar la NIIF 16, revisar contratos de arrendamiento o validar su tratamiento contable y tributario, puede escribirnos a auditor@carloslingan.pe.