Contabilidad de Empresas Constructoras en el Perú: contratos de construcción, adelantos de obra, fondo de garantía y detracciones

Contabilidad de empresas constructoras en el Perú: una guía clave para una gestión financiera correcta

La contabilidad de empresas constructoras en el Perú presenta particularidades que no se observan con la misma intensidad en otros sectores. En construcción, los ingresos no siempre se reconocen cuando se cobra, los costos pueden ejecutarse durante varios meses o años, los clientes suelen entregar adelantos de obra, es común la retención de un fondo de garantía y, además, muchas operaciones están sujetas al Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias (SPOT), conocido como detracciones.

Por ello, una empresa constructora no puede limitarse a registrar facturas emitidas y recibidas. Necesita aplicar criterios técnicos de reconocimiento, medición, presentación y revelación, alineados con las NIIF, el Plan Contable General Empresarial (PCGE) y la normativa tributaria peruana.

En este artículo desarrollaremos, de manera práctica, cómo debe abordarse la contabilidad de contratos de construcción, el tratamiento de adelantos de obra, el fondo de garantía y las detracciones en el contexto peruano.

Marco contable y legal aplicable a empresas constructoras

La contabilidad del sector construcción debe sustentarse en normas contables y legales específicas. Entre las principales tenemos:

Normas contables relevantes

• NIIF 15 – Ingresos de Actividades Ordinarias Procedentes de Contratos con Clientes: regula el reconocimiento de ingresos por contratos de construcción, reemplazando el antiguo enfoque de la NIC 11.
• NIC 2 – Inventarios: aplicable a materiales, suministros y existencias vinculadas a obra cuando corresponda.
• NIC 1 – Presentación de Estados Financieros: establece criterios de presentación y revelación.
• NIC 37 – Provisiones, Pasivos Contingentes y Activos Contingentes: útil para evaluar provisiones por garantías, contingencias contractuales o reclamos.
• NIIF 9 – Instrumentos Financieros: relevante para cuentas por cobrar, retenciones y evaluación de pérdidas crediticias esperadas.

Normativa peruana relevante

• Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por Decreto Supremo N.° 179-2004-EF. Resultan especialmente relevantes el Artículo 57, sobre el criterio de imputación de rentas, y el Artículo 37, sobre deducción de gastos.
• Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por Decreto Supremo N.° 122-94-EF, para precisiones de imputación y sustento de costos y gastos.
• Texto Único Ordenado del Decreto Legislativo N.° 940, Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias con el Gobierno Central, aprobado por Decreto Supremo N.° 155-2004-EF. Es clave revisar el Artículo 3 sobre operaciones sujetas al sistema y el Artículo 9 sobre el depósito de detracciones.
• Resoluciones de Superintendencia de SUNAT que regulan bienes, servicios, porcentajes y procedimientos operativos del SPOT.

Contratos de construcción: cómo reconocer ingresos y costos correctamente

La lógica contable bajo NIIF 15

En las empresas constructoras, el punto central es determinar cuándo se reconoce el ingreso. Bajo la NIIF 15 – Ingresos de Actividades Ordinarias Procedentes de Contratos con Clientes, el ingreso se reconoce cuando la entidad transfiere el control del bien o servicio al cliente, ya sea en un momento determinado o a lo largo del tiempo.

En construcción, lo más frecuente es que el ingreso se reconozca a lo largo del tiempo, porque la obra se ejecuta de manera progresiva y el cliente recibe y controla el beneficio conforme avanza el contrato.

Para ello, la empresa debe:

1. Identificar el contrato con el cliente.
2. Identificar las obligaciones de desempeño.
3. Determinar el precio de la transacción.
4. Asignar el precio a las obligaciones de desempeño.
5. Reconocer el ingreso cuando se satisface la obligación.

Métodos para medir el avance de obra

Cuando el ingreso se reconoce a lo largo del tiempo, la constructora debe medir razonablemente el progreso. Los métodos más usuales son:

• Método de costos incurridos sobre costos totales estimados.
• Método de inspección física del avance.
• Hitos contractuales cumplidos, si representan fielmente la transferencia de control.

En la práctica peruana, uno de los métodos más utilizados es el de porcentaje de avance basado en costos, siempre que el presupuesto de obra esté adecuadamente sustentado y actualizado.

Ejemplo práctico

Una empresa constructora en Trujillo firma un contrato por S/ 2,000,000 para construir un almacén industrial. El costo total estimado es de S/ 1,600,000. Al cierre de diciembre, ha incurrido en costos por S/ 640,000.

Porcentaje de avance:
S/ 640,000 / S/ 1,600,000 = 40%

Ingreso a reconocer:
40% de S/ 2,000,000 = S/ 800,000

Costo a reconocer:
S/ 640,000

Utilidad bruta acumulada:
S/ 800,000 – S/ 640,000 = S/ 160,000

Observe que el reconocimiento del ingreso no depende únicamente de cuánto se facturó o cobró, sino del avance real de la obra conforme a NIIF 15.

Tratamiento contable de los adelantos de obra

¿Qué son los adelantos de obra?

Los adelantos de obra son importes entregados por el cliente antes de que la constructora ejecute total o parcialmente la prestación. En el Perú, son comunes en obras privadas y también en determinados contratos vinculados a ejecución de proyectos.

Desde la perspectiva contable, un adelanto no constituye ingreso inmediato. Mientras la empresa no haya transferido control del servicio comprometido, el monto recibido representa una obligación, es decir, un pasivo por contrato.

Registro contable del adelanto

Si una constructora recibe un adelanto de S/ 300,000 por una obra, ese importe no debe reconocerse directamente como venta.

Este tratamiento es consistente con la NIIF 15 – Ingresos de Actividades Ordinarias Procedentes de Contratos con Clientes.

Ejemplo práctico

Una empresa de Lima recibe un adelanto de S/ 300,000 para iniciar la construcción de un edificio multifamiliar. Durante el primer mes, el avance técnico y financiero permite reconocer ingresos por S/ 180,000.

En ese escenario:

• Al recibir el adelanto: se reconoce un pasivo por S/ 300,000.
• Al cierre del mes: se reconoce ingreso por S/ 180,000.
• El saldo del pasivo por contrato pendiente de devengar será de S/ 120,000.

Esto evita inflar resultados en etapas tempranas y mejora la razonabilidad de los estados financieros.

Fondo de garantía: tratamiento contable y financiero

¿Qué es el fondo de garantía en construcción?

En muchos contratos de construcción, el cliente retiene un porcentaje del valor de las valorizaciones como mecanismo de respaldo frente a defectos, incumplimientos o ajustes pendientes. A esto se le conoce comúnmente como fondo de garantía o retención de garantía.

Por ejemplo, puede retenerse el 10% de cada valorización hasta la culminación y conformidad final de la obra.

¿El fondo de garantía reduce el ingreso?

No necesariamente. Si la empresa ya ha cumplido la obligación de desempeño correspondiente a la valorización aprobada, el ingreso se reconoce por el total devengado, incluso si una parte queda retenida temporalmente como garantía.

Contablemente, el fondo de garantía suele presentarse como una cuenta por cobrar retenida, siempre que exista derecho contractual de cobro y solo esté diferido en el tiempo por condiciones pactadas.

Evaluaciones importantes

• Verificar si la retención es solo un diferimiento de pago o si está sujeta a condiciones sustanciales.
• Evaluar el riesgo de incobrabilidad conforme a la NIIF 9 – Instrumentos Financieros.
• Revelar adecuadamente las cuentas por cobrar corrientes y no corrientes.

Ejemplo práctico

Una constructora emite una valorización por S/ 500,000. El cliente retiene el 10% como fondo de garantía.

En este caso, el ingreso reconocido puede ser por S/ 500,000, mientras que el cobro inmediato será de S/ 450,000 y el saldo de S/ 50,000 quedará como cuenta por cobrar retenida, sujeta a liberación futura.

Detracciones en construcción: impacto contable y tributario

¿Qué son las detracciones?

Las detracciones forman parte del Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias (SPOT), regulado por el Decreto Legislativo N.° 940, cuyo TUO fue aprobado por Decreto Supremo N.° 155-2004-EF. Según el Artículo 3, el sistema resulta aplicable a la venta de bienes, prestación de servicios y contratos de construcción comprendidos en sus anexos y normas complementarias.

En términos simples, el adquirente o usuario detrae un porcentaje del importe de la operación y lo deposita en una cuenta del Banco de la Nación a nombre del proveedor. Ese dinero no se pierde, pero queda afectado al pago de obligaciones tributarias.

¿Cómo afectan las detracciones a una empresa constructora?

En construcción, las detracciones generan efectos en tres planos:

• Liquidez: parte del cobro no ingresa libremente a caja.
• Contabilidad: debe reconocerse correctamente el importe depositado en la cuenta de detracciones.
• Tributación: el depósito oportuno puede ser requisito operativo para sustentar crédito fiscal y evitar contingencias.

Base legal relevante

El Artículo 9 del TUO del Decreto Legislativo N.° 940 regula el depósito de las detracciones, mientras que las resoluciones de SUNAT desarrollan porcentajes, oportunidad y formalidades. En la práctica, siempre debe verificarse la tasa vigente aplicable al servicio o contrato específico, pues esta puede modificarse por norma administrativa.

Tratamiento contable de la detracción

Cuando se emite una factura por servicios de construcción sujetos al SPOT, la empresa reconoce el ingreso y la cuenta por cobrar por el total facturado. Luego, al momento del cobro, una parte se recibe en bancos y otra se reconoce en la cuenta de detracciones del Banco de la Nación.

Ejemplo práctico

Una empresa constructora factura una valorización de S/ 118,000, incluido IGV. Supongamos, para fines ilustrativos, que la operación está sujeta a una detracción del 4% sobre el importe de la operación.

Cálculo de detracción:
S/ 118,000 x 4% = S/ 4,720

Importe de libre disponibilidad que recibirá la empresa:
S/ 118,000 – S/ 4,720 = S/ 113,280

Contablemente:

• Se reconoce la venta por el total facturado.
• Se reconoce el ingreso a banco por S/ 113,280.
• Se reconoce el depósito en la cuenta de detracciones por S/ 4,720.

Si la empresa no controla adecuadamente esta cuenta, puede tener problemas de conciliación bancaria, errores en flujo de caja proyectado y omisiones al aplicar dichos fondos a tributos.

Relación entre valorizaciones, adelantos, retenciones y detracciones

Uno de los errores más frecuentes en constructoras peruanas es tratar por separado conceptos que, en realidad, están estrechamente vinculados. La valorización de obra puede coexistir con:

• Adelantos previamente recibidos.
• Amortización de adelantos.
• Retención por fondo de garantía.
• Detracción.
• IGV.

Si estos conceptos no se concilian de manera integral, es fácil que existan diferencias entre:

• El ingreso contable reconocido.
• La facturación emitida.
• La cuenta por cobrar al cliente.
• La caja efectivamente recibida.
• Los saldos en detracciones y retenciones.

Tabla comparativa de conceptos clave

Uso del PCGE en empresas constructoras

Desde la perspectiva del PCGE, la empresa constructora debe diseñar un plan de cuentas analítico que permita separar adecuadamente:

• Ingresos por contratos de construcción.
• Costos directos de obra.
• Materiales, mano de obra y subcontratos.
• Adelantos recibidos de clientes.
• Cuentas por cobrar por valorizaciones.
• Retenciones por fondo de garantía.
• Detracciones en Banco de la Nación.

Si bien el PCGE ofrece la estructura base, cada empresa debe adaptar sus divisionarias y subdivisionarias a la realidad de sus proyectos. Esto es especialmente importante cuando se ejecutan varias obras simultáneamente en distintas ciudades del Perú.

Ejemplo práctico

Una constructora con obras en Chiclayo, Piura y Lima podría llevar cuentas analíticas por proyecto para identificar:

• Rentabilidad por obra.
• Saldos de adelantos pendientes de amortizar.
• Fondos de garantía por cliente.
• Diferencias entre avance físico y avance financiero.

Este nivel de detalle facilita auditorías, fiscalizaciones de SUNAT y toma de decisiones gerenciales.

Errores frecuentes en la contabilidad de constructoras

• Reconocer como ingreso los adelantos recibidos.
• Registrar ventas solo por lo facturado y no por el avance real de obra.
• No separar el fondo de garantía de las cuentas por cobrar corrientes.
• No conciliar detracciones depositadas con facturas cobradas.
• No actualizar presupuestos de costos, afectando el cálculo del porcentaje de avance.
• No documentar adecuadamente adicionales, deductivos o ampliaciones contractuales.

Estos errores pueden distorsionar estados financieros, generar reparos tributarios y afectar la evaluación de solvencia de la empresa ante bancos, inversionistas o entidades contratantes.

Buenas prácticas para una contabilidad sólida en construcción

1. Conciliar contabilidad, presupuesto y área técnica

La contabilidad no debe trabajar aislada. El avance reconocido debe sustentarse en reportes técnicos, metrados, valorizaciones y presupuestos actualizados.

2. Revisar cada contrato individualmente

No todos los contratos tienen las mismas cláusulas sobre adelantos, retenciones, penalidades o hitos de facturación. La lectura contractual es indispensable.

3. Controlar el flujo de caja real

Una obra puede ser rentable en resultados y, aun así, generar tensión de caja por detracciones, retenciones y desfases de cobro.

4. Evaluar impactos tributarios oportunamente

La aplicación del Artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta sobre devengo, así como el uso adecuado de comprobantes, sustento de costos y depósitos de detracción, debe revisarse periódicamente.

5. Prepararse para auditoría externa

En una auditoría financiera, temas como estimaciones de costos, reconocimiento de ingresos, cobrabilidad de retenciones y conciliación de detracciones suelen ser áreas críticas. La NIA 315 – Identificación y Valoración de los Riesgos de Incorrección Material mediante el Conocimiento de la Entidad y de su Entorno y la NIA 330 – Respuestas del Auditor a los Riesgos Valorados suelen ser particularmente relevantes en este tipo de encargos.

Conclusión

La contabilidad de empresas constructoras en el Perú exige un enfoque técnico, ordenado y profundamente alineado con la realidad operativa de cada obra. Los contratos de construcción deben analizarse bajo la NIIF 15 – Ingresos de Actividades Ordinarias Procedentes de Contratos con Clientes; los adelantos de obra no deben confundirse con ingresos; el fondo de garantía requiere una correcta clasificación como cuenta por cobrar retenida o partida sujeta a evaluación; y las detracciones deben controlarse con rigor por su impacto en caja y cumplimiento tributario.

En el sector construcción, una contabilidad mal estructurada no solo afecta los estados financieros: también puede distorsionar la rentabilidad de cada proyecto, generar contingencias frente a SUNAT y debilitar la capacidad de negociación de la empresa ante clientes, bancos y socios estratégicos.

Si su empresa necesita revisar el tratamiento contable de obras, valorizaciones, adelantos, retenciones o detracciones, en Carlos Lingan & Asociados S.C. podemos ayudarle con una evaluación especializada. Para consultas, escríbanos a auditor@carloslingan.pe.