Capitalización de costos por préstamos (NIC 23) en proyectos inmobiliarios y plantas industriales: caso práctico

Capitalización de costos por préstamos (NIC 23) en proyectos inmobiliarios y plantas industriales

En los sectores inmobiliario e industrial, el financiamiento es una pieza central de cualquier inversión relevante. En Perú, es común que una empresa recurra a préstamos bancarios, emisiones privadas o financiamiento con entidades vinculadas para construir un edificio multifamiliar, desarrollar un centro logístico o implementar una planta de producción. Sin embargo, desde el punto de vista contable, no todo interés financiero debe reconocerse inmediatamente como gasto.

La NIC 23 – Costos por Préstamos establece cuándo los costos financieros deben capitalizarse como parte del costo de un activo apto y cuándo deben reconocerse en resultados. Aplicar esta norma correctamente impacta de forma directa en los estados financieros, en los indicadores de rentabilidad, en el valor de los activos y en la trazabilidad de una auditoría financiera.

En este artículo desarrollamos un enfoque práctico y aplicado a la realidad peruana, con especial atención a proyectos inmobiliarios y plantas industriales, dos escenarios donde la NIC 23 suele generar consultas frecuentes.

¿Qué regula la NIC 23?

La NIC 23 – Costos por Préstamos dispone que los costos por préstamos que sean directamente atribuibles a la adquisición, construcción o producción de un activo apto deben formar parte del costo de ese activo. Los demás costos por préstamos se reconocen como gasto del periodo.

En términos simples: si una empresa obtiene financiamiento para construir un activo que requiere un tiempo sustancial antes de estar listo para su uso o venta, los intereses y otros costos financieros elegibles no se llevan inmediatamente al estado de resultados, sino que se incorporan al valor del activo.

¿Qué es un activo apto?

De acuerdo con la NIC 23, un activo apto es aquel que requiere, necesariamente, un periodo sustancial antes de estar listo para su uso previsto o para la venta.

En Perú, ejemplos frecuentes son:

• Un edificio multifamiliar en construcción para su venta.
• Un centro empresarial desarrollado para arrendamiento.
• Una planta industrial que requiere obra civil, instalación de maquinaria y pruebas de puesta en marcha.
• Un almacén logístico de gran escala.
• Una central de procesamiento agroindustrial.

En cambio, normalmente no califican como activos aptos los inventarios producidos de forma rutinaria en periodos cortos o los activos que ya están listos para su uso al momento de adquirirlos.

Base normativa relevante

Además de la NIC 23 – Costos por Préstamos, en la práctica su aplicación suele relacionarse con otras normas contables y de auditoría:

• NIC 16 – Propiedades, Planta y Equipo, para activos industriales y edificaciones de uso propio.
• NIC 2 – Inventarios, cuando se trata de proyectos inmobiliarios destinados a la venta.
• NIIF 15 – Ingresos de Actividades Ordinarias Procedentes de Contratos con Clientes, en el análisis del reconocimiento de ingresos en inmobiliarias.
• NIA 540 (Revisada) – Auditoría de Estimaciones Contables y de la Información Relacionada a Revelar, por el juicio involucrado en las tasas, periodos y montos capitalizados.
• NIA 315 (Revisada 2019) – Identificación y Valoración de los Riesgos de Incorrección Material, para entender procesos y controles vinculados a financiamiento y obras.

Desde el punto de vista legal peruano, también es importante considerar la documentación de respaldo y el tratamiento tributario, especialmente bajo la Ley del Impuesto a la Renta, aprobada por el Decreto Supremo N.° 179-2004-EF. En materia de causalidad del gasto, el artículo 37 regula la deducción de gastos necesarios para producir y mantener la fuente. No obstante, debe recordarse que el tratamiento contable bajo NIIF y el tratamiento tributario pueden no coincidir plenamente, por lo que es indispensable realizar una evaluación específica.

¿Cuándo se deben capitalizar los costos por préstamos?

La NIC 23 señala que la capitalización inicia cuando la entidad cumple simultáneamente estas condiciones:

1. Está incurriendo en desembolsos para el activo.
2. Está incurriendo en costos por préstamos.
3. Está llevando a cabo las actividades necesarias para preparar el activo para su uso previsto o venta.

Esto significa que no basta con tener un préstamo aprobado o con haber comprado un terreno. Debe existir una relación real entre el financiamiento, los desembolsos efectuados y el avance del proyecto.

Ejemplo práctico

Una inmobiliaria en Lima adquiere un terreno en enero por S/ 4,000,000 con fondos propios. En marzo obtiene un préstamo de S/ 10,000,000 para construir un edificio de 20 departamentos. La licencia municipal se obtiene en abril y la obra empieza en mayo.

En este caso, la capitalización de intereses no empieza en enero por la compra del terreno ni necesariamente en marzo por la obtención del préstamo. Lo razonable es iniciarla cuando ya concurren las tres condiciones: desembolsos de obra, costos financieros y actividades de construcción en marcha, por ejemplo desde mayo, siempre que ya se estén ejecutando trabajos sustanciales.

Tipos de financiamiento: específico y genérico

La NIC 23 distingue, en la práctica, entre préstamos específicos y préstamos genéricos.

Préstamo específico

Es aquel contratado directamente para financiar un activo apto determinado.

Ejemplo: un crédito promotor de S/ 12,000,000 otorgado por un banco para la construcción de una torre residencial en Arequipa.

Préstamo genérico

Es financiamiento general que la empresa utiliza para diversas necesidades, incluyendo activos aptos.

Ejemplo: una empresa industrial con líneas de crédito corporativas, pagarés y préstamos de capital de trabajo que también financian parcialmente la ampliación de su planta en Trujillo.

¿Cómo se calcula el importe a capitalizar?

1. Cuando existe financiamiento específico

Si el préstamo fue obtenido específicamente para el activo apto, el importe a capitalizar será el costo por préstamos realmente incurrido durante el periodo, menos cualquier rendimiento obtenido por la inversión temporal de esos fondos no utilizados.

2. Cuando existe financiamiento genérico

Si la empresa utiliza deuda general, debe aplicar una tasa de capitalización a los desembolsos efectuados en el activo. Dicha tasa corresponde al promedio ponderado de los costos por préstamos aplicables a los préstamos pendientes de la entidad durante el periodo, excluyendo los préstamos específicos del activo en cuestión.

Tabla comparativa: préstamo específico vs. genérico

Proyecto inmobiliario: consideraciones especiales

En el sector inmobiliario, uno de los principales puntos de análisis es determinar si el proyecto se reconocerá como inventario o como propiedad de inversión o propiedad, planta y equipo, dependiendo del modelo de negocio.

• Si la empresa construye departamentos para venderlos, normalmente se tratará de inventarios bajo la NIC 2 – Inventarios.
• Si construye un edificio para alquilar oficinas a largo plazo, podría tratarse de propiedad de inversión bajo la NIC 40 – Propiedades de Inversión.
• Si construye una sede administrativa o planta para uso propio, aplicará la NIC 16 – Propiedades, Planta y Equipo.

La NIC 23 puede aplicar en cualquiera de estos casos, siempre que exista un activo apto.

Ejemplo práctico

Una empresa desarrolla un condominio en Chiclayo para la venta. El proyecto tomará 18 meses. Durante ese periodo, los intereses del préstamo promotor directamente atribuibles al proyecto pueden capitalizarse como parte del costo del inventario, siempre que se cumplan los criterios de la NIC 23.

Plantas industriales: consideraciones clave

En las plantas industriales, la capitalización suele abarcar periodos más complejos porque no solo existe construcción civil, sino también compra de maquinaria, importaciones, montaje, calibración y pruebas.

Aquí es importante distinguir entre:

• Actividades necesarias para preparar el activo.
• Paralizaciones anormales.
• Pruebas de funcionamiento previas al uso.
• Etapas posteriores en las que el activo ya está listo, aunque todavía no opere a plena capacidad.

La capitalización cesa cuando el activo está sustancialmente listo para su uso previsto, no cuando alcanza su nivel óptimo de producción.

Ejemplo práctico

Una empresa manufacturera en Lima Norte construye una nueva planta de envases. La obra civil termina en agosto, la maquinaria se instala en septiembre y las pruebas concluyen en noviembre. La producción comercial inicia en enero del siguiente año.

Si en noviembre la planta ya estaba sustancialmente lista para operar según su diseño, la capitalización de intereses debe cesar en ese momento, aunque la producción comercial empiece en enero.

Suspensión de la capitalización

La NIC 23 requiere suspender la capitalización durante los periodos en que se interrumpa el desarrollo activo del proyecto, siempre que se trate de interrupciones prolongadas y no formen parte necesaria del proceso.

Esto es muy relevante en Perú en contextos como:

• Paralizaciones por conflictos sociales.
• Demoras extraordinarias por incumplimientos del contratista.
• Suspensiones por falta de permisos no previstos.
• Detenciones por problemas financieros de la empresa.

En cambio, no corresponde suspender la capitalización cuando las pausas son parte normal del proceso constructivo, por ejemplo, tiempos técnicos de secado, maduración de materiales o espera regular de instalación especializada.

Ejemplo práctico

Una planta industrial en Ica detiene sus obras por cuatro meses debido a una controversia contractual con el constructor principal. Durante ese periodo no hay actividades sustanciales de avance. En ese escenario, lo prudente es suspender la capitalización de los costos por préstamos durante la paralización.

Cese de la capitalización

La capitalización termina cuando se han completado sustancialmente todas las actividades necesarias para preparar el activo para su uso previsto o para la venta.

En proyectos por etapas, puede cesar parcialmente.

Ejemplo práctico

Una empresa desarrolla un parque industrial con tres naves independientes. Si una nave ya está lista y puede operar por separado, la capitalización de intereses asociada a esa parte debe cesar, aunque las otras dos naves sigan en construcción.

Caso práctico completo: proyecto inmobiliario y planta industrial

Escenario 1: proyecto inmobiliario

Empresa: Inmobiliaria Andina S.A.C.
Proyecto: Edificio residencial en Surco
Duración: 1 de abril de 2025 al 30 de setiembre de 2026
Préstamo específico: S/ 8,000,000
Tasa anual: 10%
Interés anual estimado: S/ 800,000

Supongamos que durante 2025 el proyecto cumple las condiciones para capitalizar desde el 1 de abril. Los intereses devengados entre abril y diciembre ascienden a:

S/ 8,000,000 × 10% × 9/12 = S/ 600,000

Si la empresa mantuvo temporalmente parte de los fondos no utilizados y obtuvo rendimientos por S/ 40,000, el importe capitalizable sería:

S/ 600,000 - S/ 40,000 = S/ 560,000

Ese monto se incorpora al costo del proyecto inmobiliario.

Asiento referencial

Debe: Inventarios en construcción / proyecto inmobiliario S/ 560,000
Debe: Gasto financiero S/ 40,000
Haber: Obligaciones financieras / intereses por pagar S/ 600,000

La lógica del asiento puede variar según el plan contable y la política contable de la entidad, pero el punto central es separar la porción capitalizable de la no capitalizable.

Escenario 2: planta industrial con deuda genérica

Empresa: Industrial del Pacífico S.A.
Proyecto: Nueva planta de producción en Lurín
Desembolsos acumulados promedio del periodo: S/ 5,000,000

La empresa no obtuvo un préstamo específico, pero mantiene las siguientes deudas generales:

Calculamos el costo financiero ponderado:

• S/ 6,000,000 × 9% = S/ 540,000
• S/ 4,000,000 × 11% = S/ 440,000
• S/ 2,000,000 × 8% = S/ 160,000

Total intereses = S/ 1,140,000
Total deuda = S/ 12,000,000

Tasa de capitalización = S/ 1,140,000 / S/ 12,000,000 = 9.5%

Importe capitalizable:

S/ 5,000,000 × 9.5% = S/ 475,000

Por tanto, la empresa podría capitalizar S/ 475,000 como parte del costo de la planta, siempre que los desembolsos, el periodo y las actividades del proyecto estén debidamente sustentados.

Errores frecuentes en la aplicación de la NIC 23

Impacto en auditoría y control interno

Desde la perspectiva de auditoría financiera, la capitalización de costos por préstamos suele ser un área sensible porque involucra juicio profesional, documentación contractual, cronogramas de obra, cálculos financieros y consistencia con otras áreas de los estados financieros.

Por ello, es recomendable que las empresas implementen controles como:

• Política contable formal sobre activos aptos y costos por préstamos.
• Conciliación mensual entre deuda, intereses y proyectos en curso.
• Expedientes por proyecto con contratos, valorizaciones, cronogramas y actas de avance.
• Memorandos técnicos sobre inicio, suspensión y cese de capitalización.
• Revisión conjunta entre contabilidad, finanzas, proyectos y auditoría interna.

En una auditoría bajo la NIA 230 – Documentación de Auditoría y la NIA 500 – Evidencia de Auditoría, la entidad debe poder demostrar con claridad por qué un monto fue capitalizado y no llevado a gasto.

Tratamiento tributario: cuidado con las diferencias

Aunque la NIC 23 regula el reconocimiento contable, las empresas peruanas no deben asumir automáticamente que el tratamiento tributario será idéntico. La evaluación debe considerar la normativa del Impuesto a la Renta, la causalidad del gasto según el artículo 37 de la Ley del Impuesto a la Renta y la oportunidad de reconocimiento para fines fiscales.

En la práctica, pueden surgir diferencias temporarias bajo la NIC 12 – Impuesto a las Ganancias, especialmente cuando el reconocimiento contable del costo del activo y la deducción tributaria no coinciden en el mismo periodo.

Ejemplo práctico

Una empresa capitaliza contablemente S/ 475,000 de intereses en una planta industrial. Si para fines tributarios ese importe tiene un tratamiento distinto en cuanto a su deducción o recuperación, podría generarse una diferencia temporaria que deba evaluarse para efectos de impuesto diferido.

Buenas prácticas para empresas inmobiliarias e industriales en Perú

• Definir desde el inicio si el proyecto califica como activo apto.
• Documentar la fuente de financiamiento y su relación con el proyecto.
• Preparar cálculos mensuales de intereses capitalizables.
• Controlar periodos de suspensión y hitos de culminación sustancial.
• Coordinar el tratamiento contable con el análisis tributario.
• Revelar adecuadamente la política contable y los montos capitalizados en notas a los estados financieros.

Conclusión

La NIC 23 – Costos por Préstamos tiene un impacto significativo en la valorización de proyectos inmobiliarios y plantas industriales. Su correcta aplicación permite reflejar de manera razonable el costo real de activos que requieren un periodo sustancial de construcción o preparación. Sin embargo, una capitalización mal sustentada puede generar observaciones de auditoría, distorsiones en resultados e incluso contingencias tributarias.

En el contexto peruano, donde los proyectos suelen financiarse con estructuras mixtas y enfrentar retrasos operativos, resulta indispensable contar con criterios técnicos claros, documentación suficiente y controles internos robustos. Tanto en una inmobiliaria que desarrolla departamentos para venta como en una empresa industrial que implementa una nueva planta, el análisis debe centrarse en tres preguntas clave: cuándo inicia, cuándo se suspende y cuándo cesa la capitalización.

Si su empresa necesita revisar la aplicación de la NIC 23, validar cálculos de intereses capitalizados o fortalecer el sustento contable y tributario de sus proyectos, puede escribirnos a auditor@carloslingan.pe.