CINIIF 12: Acuerdos de concesión de servicios — Contabilidad de obras públicas y APP en el Perú

¿Qué es la CINIIF 12 y por qué es clave en el Perú?

La CINIIF 12: Acuerdos de Concesión de Servicios es la interpretación que establece cómo debe contabilizar un operador privado los acuerdos mediante los cuales construye, mejora, opera y mantiene infraestructura pública para prestar servicios en nombre de una entidad concedente. En el contexto peruano, esta norma es especialmente relevante por la expansión de las Asociaciones Público-Privadas (APP), concesiones de carreteras, puertos, aeropuertos, hospitales, saneamiento y otras obras públicas.

En la práctica, muchas empresas que participan en proyectos de infraestructura en el Perú aún enfrentan dudas sobre una pregunta central: ¿la obra construida se reconoce como activo fijo del concesionario o no? La respuesta de la CINIIF 12 es clara: si se cumplen determinadas condiciones, la infraestructura no se reconoce como propiedad, planta y equipo del operador, sino bajo un modelo de activo financiero, activo intangible o un modelo mixto.

Esto tiene efectos directos en los estados financieros, en los indicadores de rentabilidad, en la estructuración de financiamiento y en la auditoría financiera. Para empresas concesionarias, inversionistas, áreas contables y auditores, aplicar correctamente la CINIIF 12 no es solo un tema técnico: es una necesidad para presentar información financiera confiable y alineada con las NIIF.

Marco normativo aplicable a concesiones y APP

Normas contables relevantes

La aplicación de la CINIIF 12 suele involucrar de manera conjunta varias normas internacionales. Entre las principales tenemos:

Marco legal peruano

En el Perú, las APP y concesiones se desarrollan principalmente bajo el Decreto Legislativo N.° 1362, Decreto Legislativo que regula la Promoción de la Inversión Privada mediante Asociaciones Público-Privadas y Proyectos en Activos. Asimismo, su reglamentación se articula con la normativa emitida por ProInversión, los contratos de concesión específicos y la regulación sectorial correspondiente.

Desde una perspectiva jurídica, es importante revisar el contrato para identificar:

• Quién controla el servicio público prestado.
• Quién fija o regula las tarifas.
• Qué ocurre con la infraestructura al final del contrato.
• Qué riesgos asume el concesionario.
• Si existe garantía de cobro por parte del Estado.

Además, en materia tributaria peruana, el análisis debe complementarse con la Ley del Impuesto a la Renta, cuyo artículo 57 regula el criterio del devengo para la imputación de rentas, y con la Ley del IGV, aprobada por el Decreto Legislativo N.° 821, especialmente respecto al nacimiento de la obligación tributaria y el tratamiento de servicios de construcción, operación y mantenimiento.

¿Cuándo aplica la CINIIF 12?

La CINIIF 12 aplica cuando se cumplen, en esencia, dos condiciones:

1. La concedente controla o regula qué servicios debe prestar el operador con la infraestructura, a quién debe prestarlos y a qué precio.
2. La concedente controla cualquier participación residual significativa en la infraestructura al final del plazo del acuerdo.

Si ambas condiciones se cumplen, la infraestructura está dentro del alcance de la CINIIF 12 y no se reconoce como propiedad, planta y equipo del operador bajo la NIC 16: Propiedades, Planta y Equipo.

Ejemplo práctico

Una empresa obtiene una concesión por 25 años para construir y operar una carretera en el norte del Perú. El contrato establece que:

• El Estado aprueba las condiciones del servicio.
• Las tarifas de peaje están reguladas.
• La carretera revierte al Estado al final de la concesión.

En este caso, la empresa concesionaria no controla plenamente la infraestructura como activo propio. Por tanto, corresponde evaluar su contabilización bajo la CINIIF 12.

Modelos contables bajo la CINIIF 12

La interpretación contempla tres enfoques posibles, dependiendo de la naturaleza de la contraprestación que recibe el operador.

1. Modelo de activo financiero

Se aplica cuando el operador tiene un derecho contractual incondicional a recibir efectivo u otro activo financiero de la concedente. Esto ocurre, por ejemplo, cuando el Estado garantiza pagos fijos o mínimos, independientemente del nivel de uso de la infraestructura.

En este caso, el operador reconoce un activo financiero conforme a la NIIF 9: Instrumentos Financieros.

2. Modelo de activo intangible

Se aplica cuando el operador recibe el derecho a cobrar a los usuarios del servicio público. Aquí no existe un derecho incondicional a recibir efectivo, porque el ingreso depende del nivel de demanda o uso real.

En este supuesto, el operador reconoce un activo intangible conforme a la NIC 38: Activos Intangibles.

3. Modelo mixto

En muchos contratos peruanos existe una combinación de ambos elementos. Por ejemplo, una concesionaria puede recibir:

• Pagos garantizados del Estado por disponibilidad, y
• Ingresos adicionales por peajes o tarifas cobradas a usuarios.

En estos casos, la contraprestación debe separarse entre la parte correspondiente a activo financiero y la parte correspondiente a activo intangible.

Tabla comparativa de modelos

Reconocimiento de ingresos en la etapa de construcción

Un error frecuente en la práctica es pensar que, durante la construcción, no se reconoce ingreso porque la obra aún no genera cobros. Sin embargo, la CINIIF 12 remite a la NIIF 15: Ingresos de Actividades Ordinarias procedentes de Contratos con Clientes para el reconocimiento de los servicios de construcción o mejora.

Esto significa que el operador reconoce:

• Ingresos por construcción, y
• Costos de construcción,

de acuerdo con el grado de avance o la metodología que mejor refleje la transferencia del control del servicio comprometido.

Ejemplo práctico

Una concesionaria construye un puente regional por S/ 180 millones. El margen pactado implícito del servicio de construcción es de 8%. Durante el primer año incurre en costos por S/ 90 millones y completa el 50% del proyecto.

En términos simplificados, la empresa podría reconocer:

• Ingreso por construcción: S/ 97.2 millones
• Costo de construcción: S/ 90 millones
• Utilidad bruta: S/ 7.2 millones

La contrapartida no será necesariamente una cuenta por cobrar comercial común, sino un activo financiero, un activo intangible o ambos, según lo que establezca el contrato de concesión.

Contabilidad de la etapa de operación y mantenimiento

Una vez terminada la infraestructura, el operador suele prestar servicios de operación, conservación rutinaria, mantenimiento periódico, seguridad, limpieza, administración de peajes u otros similares. Estos servicios también deben evaluarse bajo la NIIF 15 para reconocer ingresos conforme se prestan.

Además, si el contrato obliga al concesionario a realizar rehabilitaciones mayores o reposiciones al final de determinados ciclos, puede ser necesario reconocer provisiones bajo la NIC 37: Provisiones, Pasivos Contingentes y Activos Contingentes.

Ejemplo práctico

Una concesionaria aeroportuaria en el Perú debe repavimentar la pista cada 10 años. Si la obligación surge por el uso de la infraestructura y por las condiciones contractuales, la empresa debe evaluar el reconocimiento progresivo de una provisión conforme se genera la obligación presente.

Impacto de la CINIIF 12 en los estados financieros

La aplicación de esta interpretación cambia de manera significativa la lectura financiera del negocio concesionado.

Principales efectos

• No se reconoce la infraestructura como activo fijo propio, salvo activos separables que no formen parte del alcance de la concesión.
• Aumenta la importancia de estimaciones contables, especialmente en proyecciones de demanda, tasas de descuento, vida útil del intangible y pérdidas crediticias esperadas.
• Puede anticiparse utilidad contable en construcción, aun cuando el flujo de caja se reciba en años posteriores.
• Los indicadores financieros cambian, por ejemplo EBITDA, ROA, endeudamiento y cobertura.

Tabla de impactos contables frecuentes

Aspectos tributarios en el Perú que no deben ignorarse

Aunque las NIIF y las normas tributarias tienen finalidades distintas, en el Perú la contabilidad bajo NIIF suele ser el punto de partida para la determinación tributaria. Por ello, es indispensable identificar diferencias temporarias y permanentes.

Impuesto a la Renta

El artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta establece el criterio del devengo para la imputación de rentas empresariales. En concesiones, esto exige un análisis cuidadoso para determinar si el reconocimiento contable de ingresos por construcción bajo NIIF coincide o no con el tratamiento tributario aplicable.

Asimismo, la amortización del activo intangible y el reconocimiento de ingresos financieros o de operación pueden generar diferencias en la determinación de la renta neta imponible.

IGV

En el caso del Texto Único Ordenado de la Ley del IGV e ISC, aprobado por el Decreto Supremo N.° 055-99-EF, debe revisarse el tratamiento de los servicios de construcción, operación y mantenimiento, así como el momento de emisión de comprobantes y nacimiento de la obligación tributaria. Esto es especialmente sensible cuando existen pagos del concedente, cofinanciamientos o mecanismos de retribución diferida.

Ejemplo práctico

Una APP hospitalaria recibe del Estado pagos anuales por disponibilidad de S/ 35 millones. Contablemente, durante la fase de construcción reconoce ingresos bajo NIIF 15 y un activo financiero bajo NIIF 9. Tributariamente, la empresa debe analizar si el devengo del ingreso y el tratamiento del IGV coinciden con la facturación y con la estructura contractual aprobada por la entidad pública.

Riesgos de auditoría en concesiones y APP

Desde la perspectiva de auditoría financiera, los acuerdos bajo CINIIF 12 suelen ser de alto riesgo por su complejidad contractual, volumen económico y dependencia de estimaciones.

Áreas críticas para el auditor

• Determinación de si el acuerdo está o no dentro del alcance de CINIIF 12.
• Separación adecuada entre componentes de construcción, operación y financiamiento.
• Clasificación correcta entre activo financiero, intangible o modelo mixto.
• Evaluación de pérdidas crediticias esperadas conforme a NIIF 9.
• Pruebas de deterioro del activo intangible cuando existan menores flujos proyectados.
• Reconocimiento de provisiones por mantenimiento mayor bajo NIC 37.

En este contexto, la auditoría debe considerar lineamientos de la NIA 540 (Revisada): Auditoría de Estimaciones Contables y de la Información Relacionada a Revelar, debido al alto nivel de juicio involucrado. También resulta relevante la NIA 315 (Revisada 2019): Identificación y Valoración de los Riesgos de Incorrección Material y la NIA 330: Respuestas del Auditor a los Riesgos Valorados.

Ejemplo práctico

Si una concesionaria de peajes proyecta un crecimiento anual de tráfico de 9% para sustentar el valor de su activo intangible, el auditor deberá contrastar esa hipótesis con estudios de demanda, datos históricos, variables macroeconómicas y condiciones reales de la vía. Una sobreestimación podría inflar el activo y evitar indebidamente una pérdida por deterioro.

Errores frecuentes en la aplicación de la CINIIF 12 en el Perú

• Registrar la infraestructura como activo fijo del concesionario.
• No reconocer margen de construcción durante la fase de obra.
• Tratar todo el contrato como intangible cuando existen pagos garantizados del Estado.
• No separar componentes de operación, mantenimiento y financiamiento.
• No documentar técnicamente las estimaciones de tráfico, tarifas o disponibilidad.
• Descuidar la conciliación entre tratamiento contable y tributario.

Buenas prácticas para una implementación adecuada

1. Revisar el contrato cláusula por cláusula

La contabilidad correcta nace del entendimiento legal y económico del acuerdo. En APP y concesiones, pequeñas diferencias contractuales cambian totalmente el modelo contable.

2. Elaborar una matriz contable del proyecto

Conviene documentar por separado:

• Servicios de construcción
• Servicios de operación
• Servicios de mantenimiento
• Componente financiero
• Obligaciones de reposición

3. Sustentar estimaciones con evidencia

Las proyecciones de tráfico, inflación, tarifas, costos de mantenimiento y tasas de descuento deben estar respaldadas por informes técnicos y aprobaciones internas.

4. Coordinar contabilidad, impuestos y auditoría

En el Perú, muchas contingencias nacen porque el área contable aplica NIIF sin alinear criterios con la gerencia legal, tributaria y de cumplimiento contractual.

Ejemplo práctico integral

Supongamos una concesión para construir y operar una autopista por 30 años en el Perú:

• Costo de construcción: S/ 500 millones
• El Estado garantiza pagos por disponibilidad por S/ 220 millones en valor presente
• La empresa además cobrará peajes a usuarios
• Existe obligación de mantenimiento mayor cada 8 años

En este escenario, lo razonable sería analizar un modelo mixto:

• La parte garantizada por el Estado se reconoce como activo financiero.
• La parte recuperable mediante peajes se reconoce como activo intangible.
• Los ingresos de construcción se reconocen según NIIF 15.
• Los servicios de operación y mantenimiento se reconocen conforme se prestan.
• Las obligaciones de rehabilitación futura se evalúan bajo NIC 37.

Si la empresa registrara toda la autopista como propiedad, planta y equipo y depreciara el activo como si fuera propio, sus estados financieros no reflejarían adecuadamente la realidad económica del contrato y podrían generar observaciones de auditoría, ajustes materiales e incluso contingencias frente a inversionistas o financiadores.

Conclusión

La CINIIF 12: Acuerdos de Concesión de Servicios es una norma esencial para la contabilidad de obras públicas y APP en el Perú. Su correcta aplicación permite reflejar con fidelidad la sustancia económica de contratos complejos, diferenciando cuándo el operador tiene un activo financiero, un activo intangible o una combinación de ambos.

En un entorno peruano donde las concesiones y APP siguen siendo instrumentos clave para cerrar brechas de infraestructura, una interpretación errónea puede distorsionar activos, ingresos, pasivos y resultados. Por ello, resulta indispensable analizar cada contrato de manera integral, considerando la normativa NIIF, el marco legal peruano, el impacto tributario y los riesgos de auditoría.

Si su empresa participa en concesiones, APP u obras públicas y necesita evaluar el tratamiento contable, tributario o de auditoría aplicable, en Carlos Lingan & Asociados S.C. podemos apoyarlo. Escríbanos a auditor@carloslingan.pe para una revisión especializada.