NIC 40: Propiedades de inversión — medición al valor razonable vs. modelo del costo en inmobiliarias

Introducción

La NIC 40: Propiedades de Inversión es una de las normas más relevantes para empresas inmobiliarias, patrimonios familiares, fondos de inversión y sociedades que mantienen inmuebles para obtener rentas, plusvalía o ambas. En el mercado peruano, donde muchas empresas poseen edificios, oficinas, locales comerciales, almacenes y terrenos con fines de arrendamiento o valorización, la decisión entre aplicar el modelo del valor razonable o el modelo del costo tiene efectos directos en los estados financieros, en los indicadores de rentabilidad, en la percepción de bancos e inversionistas y en el trabajo de auditoría.

En este artículo explicamos de forma práctica cómo funciona la NIC 40, cuáles son las diferencias entre ambos modelos de medición y qué debe evaluar una inmobiliaria en Perú antes de definir su política contable.

¿Qué regula la NIC 40: Propiedades de Inversión?

La NIC 40: Propiedades de Inversión regula el tratamiento contable de los inmuebles mantenidos para:

• Obtener rentas por arrendamiento.
• Ganar plusvalía por apreciación del valor del inmueble.
• Ambos objetivos de manera simultánea.

De acuerdo con la norma, una propiedad de inversión es un terreno o edificio, o parte de un edificio, mantenido por el dueño o por el arrendatario como activo por derecho de uso para generar rentas o plusvalía, y no para:

• Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos.
• Su venta en el curso ordinario del negocio.

Esto es clave en inmobiliarias, porque no todo inmueble califica automáticamente como propiedad de inversión. Por ejemplo:

• Un edificio de oficinas arrendado a terceros: sí califica como propiedad de inversión.
• Un departamento construido para venderse: no califica; normalmente se trata como inventario bajo la NIC 2: Inventarios.
• La oficina administrativa de la inmobiliaria: no califica; se reconoce bajo la NIC 16: Propiedades, Planta y Equipo.

Reconocimiento inicial según la NIC 40

La NIC 40 establece que una propiedad de inversión debe reconocerse como activo cuando:

1. Sea probable que los beneficios económicos futuros asociados fluyan a la entidad.
2. Su costo pueda medirse con fiabilidad.

En el reconocimiento inicial, la medición se realiza al costo, incluyendo:

• Precio de compra.
• Honorarios legales.
• Tributos no recuperables.
• Costos de transacción directamente atribuibles.

En el caso peruano, si una empresa adquiere un local comercial para arrendarlo en Miraflores por S/ 2,500,000, y además incurre en gastos notariales, registrales y legales por S/ 35,000, el reconocimiento inicial será por S/ 2,535,000, siempre que dichos costos sean directamente atribuibles.

Modelos de medición posterior en la NIC 40

Luego del reconocimiento inicial, la empresa debe elegir una política contable para medir sus propiedades de inversión. La NIC 40 permite dos alternativas:

• Modelo del valor razonable.
• Modelo del costo.

La elección debe aplicarse de forma consistente a todas las propiedades de inversión, salvo situaciones muy específicas contempladas por la norma.

1. Modelo del valor razonable

Bajo este modelo, la propiedad de inversión se mide al valor razonable en cada fecha de reporte. Los cambios en dicho valor se reconocen directamente en resultados del periodo.

Es decir, si un inmueble sube de valor, la ganancia impacta el estado de resultados; si baja, se reconoce una pérdida.

La definición de valor razonable debe entenderse en armonía con la NIIF 13: Medición del Valor Razonable, que establece el marco para determinar dicho valor con base en un precio de salida en una transacción ordenada entre participantes del mercado.

2. Modelo del costo

Bajo este modelo, la propiedad de inversión se mide al costo menos depreciación acumulada y pérdidas por deterioro acumuladas, aplicando criterios consistentes con la NIC 16: Propiedades, Planta y Equipo.

Aunque la empresa use el modelo del costo, la NIC 40 generalmente exige revelar el valor razonable de la propiedad de inversión en notas, salvo que no pueda determinarse de forma fiable en casos excepcionales.

Tabla comparativa: valor razonable vs. modelo del costo

¿Qué modelo conviene a una inmobiliaria?

No existe una respuesta única. La conveniencia depende del modelo de negocio, del tipo de activos, del acceso a tasaciones confiables y de los objetivos financieros de la empresa.

Cuando suele ser más conveniente el valor razonable

• Cuando la empresa posee inmuebles en zonas con mercado activo, como San Isidro, Miraflores, Surco, Arequipa o Trujillo.
• Cuando busca mostrar a inversionistas o bancos el valor económico actualizado de sus activos.
• Cuando el negocio se basa en rentas y apreciación patrimonial.
• Cuando existen tasaciones técnicas periódicas y sustento sólido de mercado.

Cuando suele ser más conveniente el modelo del costo

• Cuando el mercado es poco líquido o hay dificultad para estimar el valor razonable.
• Cuando la gerencia prefiere estabilidad en resultados.
• Cuando la empresa no cuenta con procesos robustos para actualizar tasaciones.
• Cuando los usuarios de los estados financieros priorizan prudencia sobre volatilidad.

Ejemplo práctico: inmobiliaria con edificio arrendado en Lima

Supongamos que una inmobiliaria peruana adquiere en enero de 2024 un edificio para alquiler por S/ 10,000,000. Al cierre de diciembre de 2024, una tasación independiente determina que el valor razonable del inmueble es S/ 11,200,000.

Escenario A: modelo del valor razonable

• Valor en libros al cierre: S/ 11,200,000
• Ganancia por cambio en valor razonable: S/ 1,200,000
• Impacto: aumenta la utilidad del periodo

Escenario B: modelo del costo

Si la vida útil estimada del edificio fuera 40 años y el valor del terreno no se depreciara, la empresa reconocería depreciación solo sobre la porción edificada. Suponiendo, para simplificar, que el edificio depreciable equivale a S/ 8,000,000:

• Depreciación anual: S/ 200,000
• Valor en libros aproximado al cierre: S/ 9,800,000 más el valor del terreno no depreciable según la asignación inicial
• No se reconoce la ganancia de S/ 1,200,000 en resultados

Como se aprecia, el valor razonable presenta una posición patrimonial más cercana al mercado, pero también genera una utilidad más volátil.

Impacto en los estados financieros

Estado de situación financiera

Con el modelo del valor razonable, los activos reflejan mejor el valor de mercado. Esto puede mejorar ratios de solvencia y apalancamiento. En cambio, con el modelo del costo, el activo suele mantenerse por debajo del valor económico real, especialmente en contextos de apreciación inmobiliaria.

Estado de resultados

El valor razonable puede generar ganancias importantes sin que exista venta del inmueble. Esto mejora la utilidad contable, pero también puede introducir fluctuaciones fuertes entre periodos. El modelo del costo, por su parte, produce cargos predecibles por depreciación.

Indicadores financieros

En inmobiliarias, la elección del modelo puede alterar significativamente:

• ROA (rentabilidad sobre activos).
• EBITDA ajustado, dependiendo de los análisis de terceros.
• Ratio de endeudamiento.
• Patrimonio neto.

Por ello, bancos, inversionistas y auditores suelen revisar no solo la cifra contable, sino también la política usada y la calidad del sustento técnico.

Aspectos de auditoría relevantes

Desde la perspectiva de auditoría, la medición de propiedades de inversión exige especial atención bajo la NIA 540 (Revisada): Auditoría de Estimaciones Contables y de la Información Relacionada a Revelar. Esto se debe a que el valor razonable incorpora juicios significativos, supuestos de mercado, tasas de descuento, rentas esperadas y comparables.

También resulta relevante la NIA 500: Evidencia de Auditoría, ya que el auditor debe obtener evidencia suficiente y adecuada sobre:

• La existencia del inmueble.
• La titularidad o control.
• La clasificación correcta como propiedad de inversión.
• La razonabilidad de la tasación.
• La integridad de las revelaciones.

Cuando la empresa utiliza peritos independientes, el auditor evalúa además la competencia, capacidad y objetividad del especialista, en línea con la NIA 620: Uso del Trabajo de un Experto del Auditor.

Riesgos frecuentes en inmobiliarias peruanas

• Clasificar como propiedad de inversión inmuebles que en realidad son inventarios.
• Usar tasaciones desactualizadas o sin metodología clara.
• No separar adecuadamente terreno y edificación.
• Omitir restricciones legales, cargas o contingencias que afectan el valor.
• No revelar juicios significativos en notas a los estados financieros.

Tratamiento tributario en Perú: cuidado con las diferencias contables y fiscales

Un error común es asumir que el tratamiento contable bajo NIC 40 tiene efecto automático para el Impuesto a la Renta. En Perú, ello no siempre ocurre.

La Ley del Impuesto a la Renta, aprobada por el Decreto Supremo N.° 179-2004-EF, establece reglas propias para la determinación de la renta neta imponible. En particular, el artículo 37 regula la deducción de gastos necesarios para producir y mantener la fuente, mientras que el artículo 44 enumera conceptos no deducibles.

En la práctica:

• Las ganancias por medición a valor razonable reconocidas contablemente no necesariamente generan renta imponible inmediata si no se han realizado.
• La depreciación aceptada tributariamente puede diferir de la depreciación contable.
• Las diferencias entre base contable y base tributaria pueden originar impuesto diferido bajo la NIC 12: Impuesto a las Ganancias.

Ejemplo práctico tributario

Si una inmobiliaria reconoce una ganancia contable de S/ 1,200,000 por valor razonable de un edificio arrendado, ello puede incrementar la utilidad contable del periodo. Sin embargo, si tributariamente esa ganancia no está realizada, podría generarse una diferencia temporaria imponible, con el correspondiente reconocimiento de pasivo por impuesto diferido conforme a la NIC 12.

Este punto es especialmente importante al preparar estados financieros auditados para bancos o inversionistas, porque una utilidad elevada podría venir acompañada de un efecto relevante de impuesto diferido.

Transferencias hacia o desde propiedades de inversión

La NIC 40 también regula cuándo un inmueble debe reclasificarse. Una transferencia solo procede cuando exista un cambio en su uso, evidenciado claramente.

Ejemplos comunes:

• Una oficina antes usada por la empresa que ahora se arrienda a terceros: puede pasar de NIC 16 a NIC 40.
• Un inmueble mantenido para renta que luego se decide vender como parte del giro ordinario: puede pasar a NIC 2.
• Un inmueble arrendado a terceros que luego se ocupa como sede administrativa: puede salir de NIC 40 y pasar a NIC 16.

Estas transferencias deben documentarse adecuadamente, pues afectan medición, depreciación y revelaciones.

Ejemplo práctico: error frecuente en desarrolladoras e inmobiliarias

Una empresa en Lima adquiere un terreno en Lurín por S/ 4,000,000. Inicialmente, la gerencia afirma que el activo es una propiedad de inversión porque espera que se valorice. Sin embargo, seis meses después aprueba formalmente un proyecto de habilitación urbana para vender lotes.

En este caso, si desde el inicio la intención real y sustentada era desarrollar y vender, el terreno debió tratarse como inventario bajo la NIC 2: Inventarios, no como propiedad de inversión. Una clasificación incorrecta podría sobrestimar activos, distorsionar resultados y generar observaciones de auditoría.

Revelaciones exigidas por la NIC 40

Independientemente del modelo elegido, la empresa debe revelar información suficiente para que los usuarios comprendan la naturaleza y el efecto financiero de sus propiedades de inversión.

Entre las revelaciones más relevantes están:

• Si se aplica el modelo del valor razonable o del costo.
• Los criterios para clasificar inmuebles como propiedades de inversión.
• Los métodos y supuestos significativos usados para determinar el valor razonable.
• Si se utilizó un tasador independiente.
• Los ingresos por rentas y gastos operativos directos asociados.
• Restricciones, obligaciones contractuales y movimientos del periodo.

En auditoría, las deficiencias de revelación son muy frecuentes, incluso cuando la medición principal está correctamente determinada.

Recomendaciones para inmobiliarias peruanas

1. Definir la intención de negocio desde el inicio

No basta con tener un inmueble. Es indispensable documentar si será para renta, valorización, uso propio o venta.

2. Sustentar técnicamente el valor razonable

Si se elige este modelo, conviene contar con tasaciones independientes, metodología consistente y evidencia de mercado local.

3. Evaluar el impacto tributario y de impuesto diferido

La utilidad contable no siempre equivale a renta imponible. Este análisis debe hacerse antes del cierre anual.

4. Revisar contratos y uso real del inmueble

En Perú es común que un mismo edificio tenga áreas alquiladas y áreas ocupadas por la propia empresa. En esos casos, debe evaluarse si las porciones pueden venderse o arrendarse separadamente, para determinar la clasificación adecuada.

5. Prepararse para la auditoría

La gerencia debe tener expedientes completos con partidas registrales, contratos de arrendamiento, valorizaciones, políticas contables, conciliaciones y análisis tributarios.

Conclusión

La NIC 40: Propiedades de Inversión ofrece a las inmobiliarias dos caminos de medición posterior: el modelo del valor razonable, que refleja con mayor cercanía la realidad económica del mercado, y el modelo del costo, que aporta mayor estabilidad y simplicidad operativa. La mejor elección dependerá del tipo de activo, del mercado en que opera la empresa, de la calidad de la información disponible y de los objetivos de los estados financieros.

En el contexto peruano, esta decisión no debe tomarse solo desde la contabilidad. También debe evaluarse su efecto en auditoría, tributación, financiamiento y presentación ante inversionistas. Una clasificación o medición incorrecta puede generar observaciones de auditoría, distorsiones en resultados y contingencias fiscales.

Si su empresa necesita evaluar la correcta aplicación de la NIC 40, revisar tasaciones, definir políticas contables o analizar el impacto tributario y de auditoría de sus inmuebles, puede escribirnos a auditor@carloslingan.pe.